由于房地产抵押贷款的限制条件多、知识点复杂、办理流程环节多、时间长，以及来自垫资业务的实际操作方案多，一直受到资深贷款从业者的重视，甚至被认为是贷款从业的核心知识。




 

许多助贷公司都把房地产抵押贷款知识作为新人入职培训中最重要的一环，所以房地产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

以前我写过很多关于房地产抵押贷款的相关内容，每次重写都有不同的体会，也算是和大家一起学习。

以下我将从房地产抵押贷款的申请条件和办理流程两个方面详细介绍相关知识。

为使更多的借款者朋友了解，我试着用通俗的非行业语句来解释，如果是贷款同行朋友，不要过于啰嗦。

房地产抵押贷款，顾名思义，就是以借款人或其亲友的房产为抵押申请的贷款产品。

也就是说，贷款申请人不仅要符合目标贷款产品的风险控制条件，还要符合其名下财产的要求。

再次直言不讳、通俗地说，不仅要贷款申请人的贷款资格符合要求，他还要拿出能抵押贷款机构的房产。

为方便大家对房地产抵押贷款有更深入的了解，我将从不同的维度对房地产抵押贷款进行分类说明。

A、房地产抵押消费贷款和房地产抵押经营贷款按借款主体或贷款用途的不同分为。

1.房地产抵押消费贷款，借款人为个人，抵押财产可以归自己或亲戚朋友所有，贷款用途有:装修、买车、出国、旅游、留学等耐用品消费。由于贷款用途的限制，大多数银行对此类贷款的限制不到100万元。

2.房地产抵押贷款的借款主体为企业，房地产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有。贷款的主要用途是企业经营。银行房地产抵押贷款产品单笔限额一般为1000万元，部分银行单笔限额可达3000万元。

伴随着限制政策的实施，大多数银行已停止批准超过100万元的房地产抵押消费贷款。

由于一二线城市的大量住房市值远远超过100万元，而三四线城市和四线城市的住房市值大多在100万元左右。因此，在贷款实践中，一二线城市大多以房地产抵押贷款为主，三四线城市或四线城市大多以房地产抵押消费贷款为主。

B、按房地产的属性不同，一般分为：住宅按揭贷款和商业按揭贷款。

住宅按揭中所谓的住宅，就是我们常见的住宅属性商品房，如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而且商业地产抵押中的商业地产比较广泛，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

普通住宅的抵押率一般在70%以上，一些特殊业务的抵押率甚至可达100%。

别墅的抵押率略低，市场上常见的房地产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍微高一点的也就80%左右。

商业财产的抵押率较低。

比如工厂和仓库的一般抵押率只有40%~50%，甚至更低。

商住公寓、写字楼、酒店一般都在40%~50%之间，我见过的最高机构只有55%的业务，但是利率比银行高很多。

接下来，我们将从房地产抵押贷款的处理过程中进行更深入的解读。为了方便，我们将从贷款申请人的角度进行解释，贷款从业者可以直接被客户取代。

注:为了规范表达，本文所有的“贷款机构”都包括银行和小额贷款公司，而不是一些狭义的贷款从业者指小额贷款公司。请注意区分，以防误解。

步骤一，贷前确认

不管是申请房地产抵押消费贷款，还是申请房地产抵押经营贷款，都要提前确认以下问题。

你对所有这些问题都有明确的肯定答案，那么你就可以提前准备贷款信息了。

如果信用记录不好，比如目前有逾期贷款，名下有大量小额贷款或者网贷，能结清就结清。即使找金融机构垫付资金，也一定要提前处理，防止贷款机构直接拒绝贷款。

步骤二，准备贷款资料

一般而言，房地产抵押消费贷款只需提供个人资料，而房地产抵押经营贷款则需提供贷款申请人的个人资料，以及与其相关的企业资料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口本、结婚证/离婚证/单身证、收入证、半年银行流水、产权证(房产证、土地使用证)。

注意：

如抵押贷款不同，即使使用亲友的房产申请抵押贷款，也要共同提供产权人夫妻相关证件。

企业材料：

营业执照复印件、税务登记证复印件、开户许可证、企业简介、法人及股东身份证及简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议)、验资报告，财务报表(前两年+今年至本月)、银行流水(超过半年)、纳税证明(最近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司外壳。但由于每个贷款机构对贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，必须预留足够的时间。

步骤三，确定贷款计划

所谓贷款计划的确定，即选择目标贷款机构。

一般来说，银行的特点是利息低，贷款时间长，审计严格，贷款速度慢，一般为15-30个工作日；小额贷款公司的特点是利息略高，时间短，审计宽松，但贷款速度快，一般1-7个工作日即可贷款。